Надлежащий способ защиты права при спорах о принадлежности недвижимости в отсутствие записи реестре

В настоящей статье хочется проанализировать Определение СКЭС Верховного суда№ 305-ЭС20-2700 от 06 июля 2020 по делу № А40-23052/2019 в котором судьям высшей инстанции пришлось разбираться какой иск должен быть предъявлен владельцем в отсутствие записи в реестре о нем, как о собственнике.

Российское право недвижимости базируется, как известно, на принципе внесения, суть которого означает, что лицо может считаться собственником недвижимости только тогда, когда сведения о нем внесены в ЕГРН. Этот принцип закреплен в ст. 8.1 ГК.

В данном деле Покупатель приобрел у Продавца по договору купли-продажи объекты недвижимости: здание и земельный участок. Договор заключен в 17.12.2007,исполнен сторонами, акт приема-передачи подписан, владение передано.

Стороны обратились с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в Управление Росреестра, которое отказало во внесении записи в связи с наличием в ЕГРН ареста на земельный участок.

Впоследствии, как следует из текста судебного акта, Покупатель обращался к Продавцу с требованием о необходимости государственной регистрации перехода права собственности в связи с отсутствием ограничения прав.

Продавец от подачи заявления в регистрирующий орган уклонился.

Тогда Покупатель предъявил иск в Арбитражный суд города Москвы с требованиями:

  1. О признании договора купли-продажи недвижимого имущества действующим.

  2. О признании права собственности на объекты недвижимости.

С точки зрения договорного права очень странно выглядит первое заявленное требование, касающееся необходимости признания договора действующим.

Как мы помним, ст. 432 ГК предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете договора и о цене.

Закон для договора купли-продажи недвижимого имущества, которое не относится к категории жилья, всегда предусматривал простую письменную форму.

Таким образом, договор между сторонами был заключен и является действующим. В чем была необходимость заявлять такое требование, неясно.

Суды трех инстанций заявленный иск удовлетворили. Мотивировка следующая:

  1. Истцом представлены доказательства возникновения права собственности –приобретение имущества на основании договора купли-продажи (п. 2 ст. 218 ГК).

  2. Исковая давность не подлежит применению в силу абз. 5 ст. 208 ГК. Суд округа решил усилить данный вывод, добавив в своем Постановлении следующее: «При этом, исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей208 ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения)отсутствующим (пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации№ 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности».

С данной мотивировкой судебных актов согласиться нельзя.

Во-первых, как было указано в начале статьи, в российском праве недвижимости действует принцип внесения. Суды без объяснения причин не применяют п. 2 ст. 223 ГК, который ясно и четко определяет, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Такое впечатление, что суды просто не знают основ права недвижимости!!!

Во-вторых, суды первой и апелляционной инстанции отклоняют довод о применении последствий срока исковой давности ссылкой на абз. 5 ст. 208 ГК. Суд округа решил процитировать данную норму закона. При этом суды не раскрывают и не анализируют, в чем выразилось нарушение прав Истца. И какое именно право Истца нарушено.

Мы будем следовать следующей логике: право собственности у Истца не возникло в силу отсутствия записи в реестре. То есть право собственности не нарушено, поскольку его еще нет. Нельзя нарушить то, чего нет. Владение от Продавца к Покупателю перешло. Как разъяснено в п. 60 совместного Постановления Пленумов ВАС и ВС № 10/22 от 29.04.2010после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. Для защиты своего владения Истец должен доказать в чем именно выражено нарушение его владения. В тексте судебных актов об этом нет ни слова. Следовательно, его владение никем не оспаривается и не нарушается. Тогда получается, что раз нет нарушений прав собственности и владения, то и ст. 208 ГК применяться не может.

В-третьих, суды необоснованно отклонили довод Продавца о том, что договор купли-продажи заключен после вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если следовать логики судов по данному делу, то получается абсолютно абсурдная ситуация: регистрация прав на недвижимость вообще не нужна! Стороны договор заключили, акт приема-передачи подписали, расчет произвели и все, Покупатель стал собственником. А дальше идешь в суд и со ссылкой на ст. 218 ГК заявляешь требование о признании права собственности, а суд такой иск удовлетворяет.

Верховный Суд, изучив данное дело, все судебные акты по нему отменил и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (Определение № 305-ЭС20-2700 от06.07.2020).

Мотивировка Определения является правильной и обоснованной. Высшая судебная инстанция разъясняет нижестоящим судам, что они неправильно применяют нормы права.

  1. В силу п. 2 ст. 8.1 права на имущество, подлежащие государственной регистрации возникают с момента внесения записи в реестр.

  2. Право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 131 ГК.

  3. У приобретателя недвижимого имущества по договору право собственности возникает с момента такой регистрации в соответствии со ст. 223 ГК.

  4. П. 1 ст. 551 ГК предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

  5. П. 58 Постановления Пленумов ВАС и ВС № 10/22 от 29.04.2010 разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8Гражданского кодекса.

  6. Договор купли-продажи заключен 17.12.2007, то есть после вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Истец правом собственности до вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимое имущество не обладал, в связи с чем заключение договора и его исполнение не может являться основанием для признания права собственности в судебном порядке.

  7. Иск о признании права — это иск о подтверждении уже возникшего права, и заявление данного иска в настоящем деле не может являться надлежащим способом защиты своих прав, в связи с чем выводы судов о наличии оснований для удовлетворения этого иска нельзя признать обоснованными.

  8. Истец, по сути, преследовал цель направленную на государственную регистрацию его права собственности.

  9. Исходя из п. 3 Постановления Пленумов ВАС и ВС № 10/22 от 29.04.2010 при подготовке дела к рассмотрению должны определять характер правоотношения, из которого возник спор, и нормы права, подлежащие применению при его разрешении. В случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела с тем, чтобы обеспечить восстановление нарушенного права, за защитой которого обратился истец.

  10. В пункте 61 Постановления Пленумов ВАС и ВС № 10/22 от 29.04.2010 даны соответствующие разъяснения о том, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса).

Таким образом, в данном случае должен был быть предъявлен иск о государственной регистрации перехода права собственности, а суды должны были применить указанные нормы закона.

Арбитражный суд города Москвы Решением от 09 сентября 2020 иск удовлетворил и зарегистрировал переход права собственности от продавца к покупателю. Довод ответчика о пропуске срока исковой давности отклонил по причине того, что невыполнением условий договора послужил арест, наложенный следственными органами. О снятии ареста истцу стало известно только в конце 2018 года.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *